楼市警告!又一房企融资严政出台!收紧海外融资,内外调控连动!上半年房企海外债井喷,有利率竟高到15%

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随着房地产信托业务的加强,住房公司的海外债发行也在紧缩,“留守不投资”的政策取向也越来越明显。

7月12日,国家发展和改革委员会发布《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,房地产公司发行外债只能用于替代明年到期的中长期离岸债务。

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这项政策无疑是对住房公司融资环境的进一步收紧。一些业内人士告诉经纪中国记者,国家发改委对房屋公司海外债券发行资金的使用没有明确限制。《通知》最大的政策变化是澄清住房公司发行的外债只能取代明年到期的海外债务。债务,这是在监管部门加大对房地产信托业务的监管后,政府再次发布了关于房地产企业海外债发行的规定,而房地产政策的宏观调控方向已经非常明确。

中国保险监督管理委员会主席郭树清近日表示,有必要在一些地方面对房地产金融化问题。近年来,中国部分城市家庭的杠杆率急剧上升。大部分家庭债务比率已达到不可持续的水平。更严重的是,整个社会约有一半的新储蓄资源投资于房地产业。信贷资源导致资本使用效率进一步下降,这促成了房地产投资的投机。

历史证明,过度依赖房地产以实现经济繁荣的国家和地区最终将不得不付出沉重的代价。任何投资于投机性房地产管理和企业的人最终都会发现它非常不经济。 “郭树清说。

紧!显然,海外债券发行只能用于借入新债务

根据《通知》的要求,本文主要是改善房地产企业发行的外债登记管理,强化市场约束机制,防范房地产企业发债的风险,促进稳定房地产市场健康发展。

根据最新的政策要求,房地产公司发行外债只能用于替代明年到期的中长期外债。房地产企业应当在外债登记申请文件中注明要更换的外债详情,包括债务的规模和期限,以及国家发改委的登记和登记,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

一位驻北京的债券从业者告诉经纪中国记者,《通知》的主要影响是,很明显,住房公司发行的外债只能用于借新债和旧债,而替代外债可以只是在明年到期的中长期债务。

“今年年初,国家发展和改革委员会提出要防止房地产企业和城市投资公司的外债风险。它已经被城市投资公司用于海外发行债券。只为房地产企业发行新文件。“上述债券从业人员表示,规范城市投资公司的境外债券发行主要是为了避免增加新的隐藏债务。但是,对于房地产企业收紧海外债券发行,更加符合收紧近期房地产信托业务的政策目标。

6月13日,国家发展和改革委员会发布《国家发展改革委办公厅关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》澄清,承担地方政府融资职能的地方国有企业发行外债仅限于偿还下一期到期的中长期外债。年。

另一位债券分析师告诉经纪中国记者,事实上,有关部门此前曾提出,房屋企业发行的外债应主要用于借新旧房产,但当时他们留下两个“口”:第一,从海外债券发行筹集的资金。它可以用来偿还国内债务;第二是不清楚它只能用于借用新的。因此,海外住房公司筹集的部分资金已用于借入新旧资金。剩余的资金也可以用于公司的日常运营,甚至可以用于返回领土进行征地。现在很明显,海外债务只能发行。它用来借新旧,而“老归”只是为了海外债务,而不是国内债务,所以这个政策仍然是严格的。

《通知》还要求房地产企业制定发行外债的总体计划,同时考虑汇率,利率,货币和公司资产负债结构等因素,安全选择融资工具,灵活运用货币。掉期,利率掉期和远期外汇交易。期权,掉期等金融产品合理持有外汇头寸,维持国内母公司和外国分支机构的外债,外债和外币外债,短期外债和中长期外债,合理比例的国内外债务,有效防范和控制外债风险。

吹熄!上半年,住房企业境外发行债券超过去年水平。

事实上,房地产公司可能预感到海外债券发行政策会收紧。今年,在政策正式下滑之前,住房公司将加快海外债券发行的步伐。统计显示,今年一季度,房地产美元债券发行量已超过去年的水平,主要集中在第一季度,上半年净增加达375亿美元,增加127%。

“今年上半年,住房公司的海外债券发行非常强劲,几乎占中国公司上半年发行的海外债务总额的一半。直到7月份,许多住房公司都有在海外发行债券。“一位外国投资银行家中国记者表示,然而,今年的住房公司海外债务并不是一个非常特殊的一年,但去年的海外债务并不乐观,看来今年的情况更好。事实上,在降息周期中,新兴市场美元债务更受国际投资者的追捧。今年上半年,住房公司的海外债券发行成本呈下降趋势。对于住房公司来说,这是一个很好的海外债券发行窗口。

根据中金公司的研究报告,上半年美元债务量主要是由于国内融资限制,海外需求上升以及国家发展和改革委员会延长部分公司的发行期限。

但是,住房公司外债发行的结构性差异也非常明显。根据中金公司的研究报告,大型住房企业供应占比较大,融资成本大幅下降,持续时间延长。中小型住房企业流通比例较低,低发行本金发行率居高不下。例如,今年上半年,共有60多家发债房企,其中恒大,融创,碧桂园,富力等十大房企占总数的50%左右,占比新供应量的一半。

泰和集团15%的海外融资利率,激动人心的市场

就发行成本而言,中金公司研究报告显示,上半年房地产开发商的平均发行成本为6.3%,二等收益率中位数约为6.6%。但是,发行中小型住房企业或资质较差的企业的成本仍然存在。高,如泰和近期三年期美元债券发行率为16%,红阳房地产,朗士,方圆,国瑞,范海,佳美等分销成本也在10%以上,结构分化。

甚至在进入7月之前,在《通知》登陆之前,住房公司在海外发行债券的热情仍然非常高。根据“21世纪经济报告”,7月初国内融资收紧时,出现了预期。房地产公司的海外融资计划被吹走了。今年上半年,超过15家房地产公司发行了超过100亿美元的融资计划。从企业的美元融资成本来看,与以往相比,差异化也非常明显,从不到6%到超过10%不等。

7月11日晚,泰和集团宣布,在,太浩集团全球(有限)有限公司在海外完成了4亿美元的债券发行,票面年利率为15%,每半年支付一次。期限为3年。 15%的优惠券令市场震惊,很多人分析认为,融资环境的收紧进一步加剧了住房企业资质的差异化,一些住房公司的融资成本持续上升。

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中金公司研究认为,城市投资房地产融资的边际收紧可能导致供应量下降,另一方面,也会加剧投资者对信贷风险的担忧,相关行业的估值可能会承受压力,差异化或很难避免。

严格执行“家庭与非投机”的一般要求,加强住房企业差异化

首先,中国保险监督管理委员会将加强对房地产信托业务的监管,然后房屋企业的境外债发行只能用于“替代明年到期的中长期外债”。

中原地产首席分析师张大伟认为,住房公司最近更加关注资金链的安全性。从2018年第四季度开始,房地产企业融资计划的实施逐渐被吹灭。从企业融资的角度来看,从2018年第四季度开始,与往年相比,融资企业的难度有所缓解。目前,企业融资难度还比较大。自2019年5月以来,国内融资渠道加大了对房地产行业的监管力度,特别是对信托紧缩的预期。虽然仍有很多融资,但各家住房公司都担心随后的紧缩政策,因此他们最近加快了渠道融资。从房地产企业的资金成本来看,由于需求的增加,住房企业的资本成本与以往相比有所增加,特别是规模较小的企业,融资成本显着增加,美元融资已超过10%。

中国保险监督管理委员会相关负责人于7月6日接受该经纪公司中国记者采访时表示。针对近期房地产信托业务数量增加的情况,中国银行证券监督管理委员会已对发出采访警告。这些信托公司要求提升整体形势意识,严格执行“居住与非投机”的一般要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。需要提高风险管理和控制水平,以确保业务的规模和复杂性与其自身的资本实力,资产管理水平和风险防控能力相匹配。要求控制业务增长,控制房地产信托业务的增量和增长率在合理水平。

来自北京信托公司的一位人士告诉经纪公司的中国记者,自去年以来,房地产信托业务一直是许多信托公司的一股力量。预计在监督面试警告后,房地产信托业务的余额将下降,这对于住房企业的融资来说。对于一些信托公司来说,影响更为明显。 “我们公司尚未暂停房地产信托业务,但它也需要事前报告和一对一的讨论。”

房地产金融家广东告诉记者,在房地产方面,事实上,不仅房地产信托融资正在收紧,而且一些住房公司的其他融资渠道,如公开市场融资和银行信贷,也在收紧,这将调整市场对房地产行业的预期将进一步加大住房企业的差异化。

尽管《通知》的出台加剧了住房公司对海外债券发行的需求,但债券评级人士告诉中国经纪人,许多房地产公司都是香港的红筹公司,使用香港控股公司发行债券,然后筹集资金。资本形式转移回大陆,理论上不受新政策的影响。

“影响最大的是中国的小型住房企业。过去,他们不能出国获取外资。现在,除了那些先前在海外再融资的企业外,新公司再也不能出国发行债券了。” 。

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